建築材料大漲 如何避免買到劣質屋

建築材料大漲　如何避免買到劣質屋資料提供：　Money+理財家提供2008/9/19【字體】放大 正常 縮小

前言：房產業者私下流傳著一句話：「歹時機，才是買房子的好時機。」因為房價便宜、但品質卻最佳。面對原物料成本高漲年代，該如何買到品質、安全無虞的好房子呢？ 全球通膨來勢洶洶，國內的建築業也無法躲過。4月中旬，國內營造公會甚至計畫發動停工以示抗議，營造業停工一天的產值損失高達20 億元，營造公會為何要罷工？ 「因為國內建築產業鏈中，營造公司幾乎沒有轉嫁能力，所以一碰上原料大漲，就只能盡量壓低成本。」一位建築業者私下表示，當毛利壓低到沒有賺頭時，就得走出來抗議。
成本無法轉嫁 只好偷工減料面對這樣艱困的環境，營造廠也開始轉變接案的方式。在建築業資歷近20 年的開誠建設開發行銷部副總經理宋懋仁表示，以往建設公司與營造廠幾乎都採取「總包」方式合作，也就是建設公司會給予營造廠一筆總營造成本，這筆金額含工、含料，還包括要給營造公司管理的15%利潤。
但現在不少大型、具知名度的營造公司都採取「成本加成」方式簽約，也就是營造業者按照實際發生成本報價，由建設公司負擔建材成本上漲的風險，再另外支付總成本的7%給予營造廠，如此營造廠的營運壓力就能大幅降低。
「總包的優點在於建設公司能明確控制財務及成本，營造廠的利潤雖然比較高，但同時得負擔建材成本上漲的風險；而後者則由建設公司扛起成本上漲的風險，營造廠只賺7%的管理財。」宋懋仁分析，相較於營造廠、承包商，上游的建設公司反而有能力將成本轉嫁出去。 「因此實務上，國內有能力採取『成本加成』方式簽約的營造廠商卻不多！」宋懋仁很坦白地說，在建築的上下游產業鏈中，營造業因競爭激烈，議價能力處於弱勢。
信義房屋董事長周俊吉更是憂心的表示，倘若原物料漲勢不停，前幾年推案數量多的中小型、財務體質較弱的建商，可能因不敷成本而倒閉，甚至業者為了獲利，可能會採取偷工減料方式施工，為日後房屋品質埋下不確定的風險。 景氣繁榮年代 最容易出現爛房子一向是建築業績優生的昇陽建設工程部協理謝志長認為，業者較不擔心建材緩漲趨勢，因為建設公司會針對市場價格變動做策略性的調整，最擔心的是「突然」倍數飆高，導致來不及反應價格。 以鋼筋為例，2006年鋼筋每噸價格約1萬6，000元，今年2月已飆到3 萬元，2 年雖然漲了1倍，但卻是在去年下半年至今年初漲幅最大。因此這半年建材飆漲，受影響最大的很可能是去年剛推案、還不及發包採購的預售個案。 雖然建材漲價，對建案品質影響有程度之分，但宋懋仁也直言不諱表示，愈不景氣，愈能買到「好」房子。以台中為例，921大地震使房地產跌至谷底，中部建商為了吸引買氣，研發設計抗震、制震等安全的房子，對品質要求嚴格，建商不可能偷工減料。 若對照1989 年、台灣前一波房市「一日三價」的年代，當時建築業不但缺工、也缺料，部分不肖建商甚至購買價格便宜的原物料，因此海砂屋、輻射屋就是這個泡沫年代的不良產物。 此外，921 地震時，把新莊「博士的家」大樓震倒，受災戶在倒塌樑柱周邊，發現觸目驚心的沙拉油桶或保麗龍板，才讓台灣民眾明白，建商偷工減料的結果，會嚴重到危及結構上的安全，此時政府及業者才開始要求建築的品質及安全，讓台灣的建築業向前邁進一大步。 4種最常偷工減料的項目在營造建築業17 年的潤泰建設規畫部協理陳學賢表示，廣義的偷工減料還代表管理不善、執行不力，特別是勞力密集的建築業，因為必須靠人工施作，最容易因人為問題而產生瑕疵。宋懋仁更指出，特別是看不見的地方如鋼筋、混凝土等施工不良的後果最大，如果等到交屋後才發現，幾乎就很難挽救。 因此，《Money+ 理財家》雜誌特別歸納出在原物料上漲趨勢下，業者最容易偷工減料的地方。 項目 1 鋼筋品質差 綁紮不確實陳學賢表示，鋼筋原料價格漲勢不停，業者為降低成本，很可能使用不符規定的材料，像是輻射鋼筋、強度、號數較低的鋼筋，或是選用非知名大廠的鋼料等（知名大廠如東鋼、豐興）。 而在施工方面，謝志長表示，每位工人每日平均綁紮的鋼筋數有限，倘若遇上趕工或缺工情況，為了貪快容易造成鋼筋綁紮不確實，如間距過大或過小，或是箍筋並未勾在主筋上，都會降低結構體的承載力、減弱其抗震能力。 項目 2 採用低等混凝土 灌漿不確實現代建築主要結構多是鋼筋混凝土（RC），關鍵材料就是混凝土。宋懋仁表示，由於混凝土是由水泥、細砂、碎石3種原料按固定比例組合，部分業者為了省時、省事，提早將模板拆除；或是使用雜質過多的地下水、含粉塵的細砂、含石塊或木屑的碎石等原料；為了貪圖施工方便，常會有加水的動作；而灌漿時也並未按照規定搗實，都會造成結構體產生空心情況，或蜂窩現象，因此也會減輕混凝土的強度。 陳學賢指出，部分業者為了控制成本，會使用非知名品牌的水泥（知名品牌如台泥、嘉泥）；或是使用等級較低一級的混凝土。舉例來說，4000PSI（ 磅數） 的混凝土就比3000 PSI的抗壓強度高出1.33倍。因此只要施工不嚴謹，就會造成混凝土的強度偏低或不足，影響結構安全、埋下漏水的根源。 項目 3 簡化粉刷與門窗施作工序除了結構體外，粉刷品質也有特別注意的地方。陳學賢指出，粉刷必須經過打底及粉刷油漆至少2道流程，而打底拌合的材料配比必須符合標準，牆面粉刷也應先濕潤素面，再依規定厚度分層粉刷，如此「不偷工」的施工流程，才能確保粉刷層不會空心剝落。 昇陽建設工程部副理李識君也提出另一個最常見的問題──門窗漏水，只要工人不按圖施工或減少部分流程，就容易造成滲水或漏水。 項目4 建材配備以同級品取代建材是業者另一項最常節省成本的項目，也是消費者與業者最常發生爭議的地方。宋懋仁表示，最常見的就是載明「進口」拋光石英磚，但並未說明是義大利進口，或是大陸或東南亞國家的進口產品，其價差高達3、4 倍；或是原本使用「進口」廚具、五金、衛浴設備等，但最後換成「同級」的其他廠牌，實際上價格及品質卻差距很遠。 消費者最好在簽約時與業者確認3∼4種廠牌的建材配備，最好連產品系列都能白紙黑字寫清楚，以避免糾紛。 本文章由「Money+理財家」授權刊登，更多內容請見本期Money+理財家